摘 要：在住宅工程质量控制体系的三个部分：开发企业的质量保证体系是整个控制体系的基础；以中介咨询机构为主体的市场限制体系是控制体系的核心；以行政部门为主体的监督体系是控制体系的保证。

随着我国社会主义市场经济的进一步完善，人们对住宅工程质量的要求将达到一个新的高度。住宅工程质量控制涉及多个方面，相互作用，相互影响。因此，住宅工程质量控制必须是一个复杂的系统过程。笔者认为，住宅工程质量控制涉及的各个方面可分为以下三个层次：

首先，在形成住宅工程质量的过程中，与工程质量直接相关的住宅建设参与者。这方面应直接对住宅工程的设计质量、施工质量和材料质量负责。这方面应包括房地产开发企业、勘察设计单位、建筑安装企业、建筑材料、部件、设备的生产、制造和供应企业，以保证住宅工程的质量。

二是与住宅工程质量间接相关的社会咨询机构量间接相关的服务机构。这方面应在市场限制住宅工程质量方面发挥作用，包括监理公司、质量检测机构、保险公司、代理机构、会计、审计、律师事务所等。这些社会咨询机构应对住宅工程的质量承担间接责任。

第三，不应成为政府行政部门等住宅工程质量责任主体的质量监督者。这方面应主要监督住宅工程的质量。

因此，根据上述三个层次，住宅工程质量控制体系包括以下三个方面：

一是从住宅工程质量形成过程的角度，建立和完善以开发企业为主的住宅工程质量保证体系。
二是从住宅工程质量介咨询机构为主体的住宅工程质量市场制约体系。

三是从住宅工程质量监督的角度，建立和完善以行政部门为主的住宅工程质量监督体系。

这三个系统构成了完整有效的住宅工程质量控制体系。

1.住宅工程质量保证体系

过去，我国在住宅工程质量管理中没有形成有效的住宅工程质量保证体系。因此，首先要建立住宅工程质量保证体系。笔者认为，住宅工程质量保证体系应包括以下两个方面：一是住宅建设参与者应提高自身管理水平，在各企业内建立质量保证体系，确保住宅工程建设参与者的工作质量满足住宅工程整体质量的要求；二是住宅建设参与者众多，参与者质量责任混淆。质量问题发生后，相互推诿。从住宅工程质量形成过程的角度，以质量责任制为核心，明确住宅建设参与者的任务和职责，建立全面的住宅工程质量保证体系。

根据市场经济的要求，我国住宅工程质量保证体系应明确以住宅开发企业和建设单位为住宅产品质量的第一负责人。工程勘察设计单位、工程施工企业、设备安装企业、建材设备生产供应企业的质量责任，依照有关法律、法规或者合同约定。以下是工程质量保证体系中各方的职能和责任。

1.1关于住宅工程建设的开发企业

根据我国《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》及相关法律的规定，开发企业（建设单位）的质量责任和职能为：

（1）建设单位应当依法招标与工程建设有关的勘察、设计、施工、监理、重要设备、材料的采购。

（2）施工单位必须向相关勘察、设计、施工、工程监理等单位提供与施工工程相关的原始资料。原始数据必须真实、准确、完整。

(三)建设单位发包人不得强迫承包人以低于成本的价格投标，不得随意压缩合理工期。

(四)建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。

(5)住宅工程建设监理。建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理

。

(6)按照合同约定，由建设单位采购建筑材料、建筑构件配件和设备的，建设单位应当保证建筑材料、建筑构配件和设备的质量符合设计文件和合同要求。

(7)建设单位收到住宅工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格，方可交付使用。

(8)建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

1.2关于住宅建设规划、勘察和设计单位

在住宅工程质量保证体系中，规划、勘察、设计单位的质量责任和职能：

(1)勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。

(2)勘察单位提供的地质、水文等勘察报告必须真实、准确。

(3)设计单位应当根据勘察报告文件进行住宅工程设计。设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明住宅合理使用年限。

(4)设计单位在设计文件中选用的住宅建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。

(5)设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明。

(6)设计单位应当参与住宅工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案。

1.3关于住宅工程施工安装企业

在住宅质量保证体系中，施工安装企业的质量责任和职能：

(1)施工安装企业对住宅工程的施工质量负责。

(2)施工安装企业必须按照住宅工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。

(3)施工安装企业必须按照住宅工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对住宅工程建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。

(4)施工安装企业必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。

(5)施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级质量检测单位进行检测。

(6)施工安装企业应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训，未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。

1.4关于住宅建材、设备的生产和供应企业

住宅工程质量是设计质量、施工质量和材料质量的综合反映。住宅工程材料和设备质量的好坏，对住宅工程质量的影响很大，特别是用于住宅工程的主要结构材料，将直接影响到住宅工程的质量和安全，据统计，用于住宅工程的材料主要分为结构材料、功能材料和装饰材料，共达160种。

建材、设备的生产和供应企业的质量责任和职能包括如下方面：

(1)建材、设备的生产和供应企业应对住宅产品的材料和设备质量负责。

(2)建材生产和供应企业应按照国家法律、法规的规定和合同的要求，供应质量、性能符合国家标准的建筑材料和建筑构配件。

(3)建材、设备的生产企业应提高产品质量意识，建立企业产品质量保障体系。

(4)对出厂的建材、设备产品实行质量责任制，必须有建材、设备产品的质量保证书和使用说明书，明确规定其建材、设备产品的使用年限和使用方法。

(5)建材、设备生产企业应合理生产规模，提高产品科技含量，限制和淘汰一些能耗大、附加值低和落后的建材、设备产品。